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Die Eisenbahnersiedlung Neuseddin, rund 50 km von Berlin-Mitte entfernt, erschien uns schon immer als ein bisschen spooky: Warum stehen dort so viele Einfamilien-Reihenhäuser leer? Die Antwort gibt eine Brandschutz-Regelung in der Bauordnung des Landes Brandenburg. – Eine Reise zu vier baugeschichtlich interessanten Siedlungen in Neuseddin, Elstal und Kirchmöser…

Schmiedestraße in Neuseddin

Leerstand von Wohnraum, nicht nur im Osten, ist trotz der aktuellen Diskussion um Wohnungsnot seit Jahren vielerorts keine Seltenheit, jedenfalls fern der Schwarmstädte. Aber warum stehen auch in Neuseddin an der Schmiedestraße so viele Häuser augenscheinlich seit Jahren und Jahrzehnten leer? Denn hier fährt jede Stunde ein Regional-Express, der in 20 Minuten Berlin-Wannsee erreicht und in 38 Minuten den Berliner Hauptbahnhof. Im Münchener Raum wäre das eine fast schon ideale Pendel-Distanz für Arbeitnehmer, die einigermaßen preiswert auf dem Land wohnen wollen oder müssen und in der Stadt arbeiten.

In Neuseddin haben die meisten Anwohner, die wir auf der Straße angesprochen haben, gemauert. Wie in einem schlechten Landkrimi haben sie nichts gesagt über das Dorfgeheimnis, von dem doch alle wissen.

Die Antwort gibt ein Anruf beim Bundeseisenbahnvermögen in Berlin-Steglitz. Es geht um eine Finesse in der Bauordnung des Landes Brandenburg. Demnach wurden dort nach der Wende offenbar einzelne Reihenhäuser an Privatpersonen verkauft ohne die baurechtlichen Voraussetzungen für eine reale Grundstücksteilung. Diese Verkäufe konnten daher bisher nicht ins Grundbuch eingetragen werden – somit können die neuen Besitzer sie auch nicht vererben. Im Land Berlin ist das (bei völlig gleicher Bauausführung) hingegen möglich.

Reihenhäuser aus den 1920er Jahren haben üblicherweise eine Trennwand von 2 x 11,5 cm mit Luftschicht dazwischen. Keine echte Brandwand also. Statisch tragend sind meist die Querschotten, nicht die Haustrennwände. In Berlin, zum Beispiel in der Hufeisensiedlung, ist so etwas real teilbar, in Brandenburg nicht.

Was die Sache aber lustig macht: In Brandenburg ist für die exakt gleichen Gebäude eine Teilungserklärung nach Wohnungseigentumsgesetz (WEG) durchaus möglich. Auf Deutsch: Hauseigentum ist brandgefährlich, Eigentumswohnung nicht.

Sechs Reihenhäuser in einem Gebäude

Jedenfalls sorgt dieses Dilemma in Neuseddin seit vielen Jahren für einen Verkaufsstopp und damit für Leerstand. Man müsste alle Eigentümer eines Hauses – die Reihenhäuser sind dort immer zu mehreren Einheiten in einem Gebäude zusammengefasst – dazu bringen, sich zu einer WEG-Gemeinschaft zusammenzuschließen. Viele wollen das nicht, manche verstehen wohl auch das Problem nicht – sie empfinden sich als getäuschte Käufer. Was man aber vielleicht verschmerzen könnte angesichts von berichteten Kaufpreisen für zwar sanierungsbedürftige, aber Berlin-nahe Reihenhäuser mit riesigen Grundstücken zwischen 20.000 und 80.000 Euro.

Die Causa Neuseddin hat uns dazu animiert, drei Standorte mit vier Eisenbahnersiedlungen im Land Brandenburg zu besuchen. Alle stehen unter Denkmalschutz.

Die Tür bleibt zu

Die Eisenbahnersiedlung Neuseddin wurde ab 1915/18 angelegt im Anschluss an den dortigen, noch heute genutzten Verschiebebahnhof. Die Hauptbauphase der Siedlung 1925/36 ist „traditionellen Strömungen verpflichtet (monumentalisierter Heimatstil)“ (Quelle: Dehio-Handbuch Brandenburg, 2012). Die Präsenz des direkt benachbarten Verschiebebahnhofes mit seinen Geräuschen und seiner nächtlichen Beleuchtung macht die Siedlung zu einem besonderen Ort für Eisenbahnfans.

Vielen Dank für den Hinweis, das Bild steht auf dem Kopf

Der Bahnhof Seddin verbindet die Eisenbahnersiedlung mit Berlin

Taigatrommeln auf dem Verschiebebahnhof Seddin

Die Eisenbahnersiedlung Elstal hat 2015 den Deutschen Bauherrenpreis Modernisierung bekommen. Der Preis bezog sich allerdings nur auf einen zentralen Abschnitt der Siedlung, der von einem gewerblichen Wohnungsunternehmen saniert worden war (Architekten: Blumers Architekten, Berlin).

Andere Teile der Siedlung sind (Stand Ferbruar 2019) unsaniert und teilweise leerstehend. Das Bundeseisenbahnvermögen hat aktuell Verkaufsaktivitäten angekündigt. Inwieweit die Brandschutzproblematik hier gelöst werden konnte, wird sich weisen.

Elstal

Die Siedlung wurde 1920/21-30 für den nahegelegenen Rangierbahnhof Wustermark durch die Reichsbahn-Siedlungs-Gesellschaft Berlin errichtet. Die Entwürfe stammen von dem bekannten Reichsbahn-Baubeamten Richard Brademann (Quelle: Dehio-Handbuch Brandenburg, 2012), der in den 1920er und 30er Jahren viele stadtbildprägende Bahnhöfe und Elektrizitätswerke für die Berliner S-Bahn gebaut hat. In der einschlägigen Brademann-Monografie von Susanne Dost (2002) fehlt dieses Projekt ebenso wie andere Wohnbauten. Im Dehio wird die Siedlung als „charakteristisches Beispiel für dem gartenstädtischen Ideal verbundenen Siedlungsbau nach dem Ersten Weltkrieg“ bezeichnet. Die Reihenhäuser-Partien sehen der Siedlung Neuseddin zum Verwechseln ähnlich, was Spekulationen über eine Beteiligung Brademanns auch für Neuseddin weckt.

Kirchmöser ist ein Stadtteil von Brandenburg an der Havel, der durch eine königliche Pulverfabrik groß wurde. Nach der Demontage aufgrund des Versailler Vertrags hat die Bahn dort ab 1919 das Reichsbahnausbesserungswerk Brandenburg-West eingerichtet und in diesem Zusammenhang zwei Eisenbahnersiedlungen gebaut. Diese wurden „1922-29 angelegt unter Baurat Teschemacher und H. Roettcher“ (Quelle: Dehio Brandenburg, 2012). Letzterer, Hugo Roettcher, war ebenfalls Reichsbahn-Oberbaurat und ein Kollege des genannten Richard Brademann.

In Kirchmöser-Ost findet sich auch eine reizvolle Schule aus den 1920er Jahren, vermutlich auch von Hugo Roettcher, jedenfalls ist sie Bestandteil des Denkmalensembles der Siedlung.

Kirchmöser Ost, Schule

In Kirchmöser-West wurde 1915 mit der Siedlung begonnen, zum Kriegsende waren aber nur die Villen für Offiziere und Militärbeamte fertig. Zwischen 1923 und 1928 (andere Angabe: 1922-25) wurde die Werkssiedlung zusammen mit dem Aufbau des Lokomotivwerkes nach Plänen von Regierungsbaurat Teschemacher komplettiert. Kirche, Marktplatz und Schule 1928-29 von Hugo Roettcher (Quelle: Müller/Wiesner, Architektur Brandenburg an der Havel, 2014).