{"id":1683,"date":"2013-01-09T20:20:21","date_gmt":"2013-01-09T19:20:21","guid":{"rendered":"http:\/\/blog.hotze.net\/?p=1683"},"modified":"2013-01-22T20:35:05","modified_gmt":"2013-01-22T19:35:05","slug":"feindbild-ferienwohnung","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/blog.hotze.net\/?p=1683","title":{"rendered":"Feindbild Ferienwohnung"},"content":{"rendered":"

Lokalpolitiker und aufgebrachte B\u00fcrger haben in Berlin ein neues Feindbild entdeckt: \u201eillegale Ferienwohnungen\u201c. Diese nehmen Wohnraum weg, verteuern die Mieten und ziehen feierw\u00fctige Billigtouristen in ruhige Wohnh\u00e4user. Ein Berliner Bezirk will jetzt konsequent gegen Ferienwohnungen vorgehen. Doch ist das angemessen? Oder auch nur Erfolg versprechend?<\/strong><\/p>\n

Nat\u00fcrlich kann es schon mal nerven, wenn man im eigenen Treppenhaus rund um die Uhr wildfremden Menschen begegnet, die mit Rollerkoffern poltern oder nachts betrunken klingeln, weil sie ihr Apartment nicht mehr finden. Besonders in touristisch interessanten innerst\u00e4dtischen Berliner Stadtteilen wie Mitte und Prenzlauer Berg (der zum Bezirk Pankow geh\u00f6rt, was gleich noch von Bedeutung sein wird) hat sich in den letzten Jahren eine Sitte ausgebreitet, die f\u00fcr viele ans\u00e4ssige Bewohner ein \u00c4rgernis darstellt: Wohnungen werden zu Ferienwohnungen umgenutzt, die haupts\u00e4chlich \u00fcber Internetb\u00f6rsen kurzfristig an Touristen und Berlin-Besucher vermittelt werden. Wenn es gut l\u00e4uft, kann der Wohnungsinhaber damit an einem langen Wochenende so viel Geld einnehmen, wie die Wohnung f\u00fcr einen ganzen Monat kostet.<\/p>\n

Die \u00f6ffentliche Meinung hat sich nun auf diese Ferienwohnungen eingeschossen. Bis auf ein paar Gegenstimmen, die sofort verd\u00e4chtigt werden, vom Haus- und Grundeigent\u00fcmerverband zu sein, hat sich eine Art Konsens in den Foren gebildet: Ferienwohnungen sind b\u00f6se und m\u00fcssen weg. Der Bezirk Pankow mit einem umtriebigen gr\u00fcnen Baustadtrat hat jetzt sogar eine Verordnung in Kraft gesetzt, nach der Luxussanierungen ebenso verboten sind wie die Nutzung von Wohnungen als Ferienunterk\u00fcnfte. Dies gilt allerdings nur in den Teilen des Stadtteils Prenzlauer Berg, f\u00fcr die eine Erhaltungssatzung besteht. Dazu sp\u00e4ter mehr.<\/p>\n

Ferienwohnung: zul\u00e4ssige Wohnnutzung
\n<\/strong><\/p>\n

In der Berichterstattung ist stets ohne n\u00e4here Begr\u00fcndung von \u201eillegalen Ferienwohnungen\u201c die Rede, so hier im Tagesspiegel<\/a>. Doch dieser Terminus enth\u00e4lt gleich zwei Begriffe, die n\u00e4her zu untersuchen w\u00e4ren: Mit welchen Merkmalen wird eine Wohnung eigentlich zu einer Ferienwohnung? Und warum soll das illegal sein? Die Nicht-Rechtm\u00e4\u00dfigkeit wird stets vorausgesetzt, wohl weil das dem Rechtsempfinden der Bev\u00f6lkerung entspricht \u2013 was aber einem Beweis durch Behauptung gleichkommt.<\/p>\n

Der Bezirk Pankow hatte eine Dauer von 28 Tagen oder weniger als Definitionsmerkmal f\u00fcr eine Ferienvermietung genannt, die angeblich durch die Rechtsprechung gedeckt sei. Daf\u00fcr lassen sich aber keine Belege finden. Betrachten wir dagegen eine h\u00f6chstrichterliche Grundsatzentscheidung<\/a> des Bundesgerichtshofs (BGH), so stellen wir erstaunt fest, dass eine \u201eVermietung an t\u00e4glich oder w\u00f6chentlich wechselnde Ferieng\u00e4ste Teil der zul\u00e4ssigen Wohnnutzung\u201c ist (BGH, Urteil vom 15.01.2010 \u2013 Az.: V ZR 72\/09). Im Klartext: Auch Ferienwohnungen sind Wohnungen<\/strong>.<\/p>\n

In dem BGH-Urteil ging es um eine Eigentumswohnanlage. Die\u00a0Eigent\u00fcmergemeinschaft hatte den eigenen Mitgliedern per Mehrheitsentscheidung verbieten wollen, ihre Eigentumswohnungen an Ferieng\u00e4ste zu vermieten. Der BGH hat diese Regel aufgehoben mit der Begr\u00fcndung, auch eine Feriennutzung entspreche dem Zweck \u201eWohnen\u201c, der in der Teilungserkl\u00e4rung der Wohnungen festgelegt worden ist. Wir sehen: Die Rechtsprechung macht keinen Unterschied zwischen Wohnungen und Ferienwohnungen; wenn es aber keine Merkmale f\u00fcr Ferienwohnungen gibt, kann es logischerweise auch keine illegalen Ferienwohnungen<\/strong> geben.<\/p>\n

Zugestanden: In dem Urteil ging es ausdr\u00fccklich um Eigentumswohnungen. Dennoch d\u00fcrfte es eine generelle Geltung auch f\u00fcr Mietwohnungen haben. Denn was unterscheidet eine Eigentumswohnung von einer Mietwohnung? Auch Eigentumswohnungen k\u00f6nnen vermietet werden, auch vermietete Wohnungen haben einen Eigent\u00fcmer.<\/p>\n

Ferienwohnung: nicht gewerblich
\n<\/strong><\/p>\n

Ein weiterer Versuch, gegen Ferienwohnungen vorzugehen, ist der Verweis auf eine Zweckentfremdung. Zwar wurde in Berlin die Zweckentfremdungsverordnung im Jahr 2001 aufgehoben<\/a> unter Hinweis darauf, dass in der Stadt keine Wohnungsnot (mehr) herrsche. Bis 2001 musste eine gewerbliche oder teilgewerbliche Nutzung einer Wohnung, etwa als Rechtsanwaltskanzlei oder als Physiopraxis, eigens genehmigt werden. Daher waren \u201egewerbliche\u201c Wohnungen damals sehr begehrt und wurden auch teurer bezahlt.<\/p>\n

Politiker planen jetzt, dieses Zweckentfremdungsverbot wieder einzuf\u00fchren. Die m\u00f6glichen rechtlichen Schwierigkeiten dabei sollen hier nicht weiter er\u00f6rtert werden; es reicht n\u00e4mlich, sich den Begriff \u201egewerblich\u201c n\u00e4her anzusehen. Dieser d\u00fcrfte ja wohl das zentrale Merkmal der Zweckentfremdung einer Wohnung sein. Schauen wir uns dazu wieder die Rechtsprechung an: Das Finanzgericht Berlin-Brandenburg urteilte<\/a>, dass<\/p>\n

\u201edas kurzfristige Vermieten einer Wohnung in der Regel nicht \u00fcber den Rahmen einer privaten Verm\u00f6gensverwaltung hinaus geht. F\u00fcr eine gewerbliche Vermietung sind diverse, vom Vermieter zu erbringende und deutlich ins Gewicht fallende \u201aSonderleistungen\u2018 zu erbringen\u201c (FG Berlin-Brandenburg, Urteil v. 20.1.2010, 14 K 1355\/06 B).<\/p><\/blockquote>\n

Hier hatte jemand aus steuerlichen Gr\u00fcnden erreichen wollen, dass seine Vermietungst\u00e4tigkeit vom Finanzamt als \u201egewerblich\u201c eingestuft wurde. Das Gericht hat das zur\u00fcckgewiesen. Aus der Urteilsbegr\u00fcndung bei haufe.de<\/a>:<\/p>\n

\u201eDie Vermietung der Wohnung gehe nicht \u00fcber die private Verm\u00f6gensverwaltung hinaus, best\u00e4tigten die Richter. Denn die gewerbliche Vermietung einer (…)\u00a0 in einer Gro\u00dfstadt liegenden Wohnung k\u00f6nne nur vorliegen, wenn eine unternehmerische Organisation erforderlich ist. Dies sei etwa anzunehmen, wenn der Vermieter diverse, ins Gewicht fallende \u201aSonderleistungen\u2018 erbringe, die bei der Vermietung von m\u00f6blierten R\u00e4umen nicht \u00fcblich sind, oder wenn ein besonders h\u00e4ufiger Wechsel der Mieter eine einem gewerblichen Beherbergungsbetrieb (Hotel, Fremdenpension) vergleichbare, unternehmerische Organisation erfordere.<\/p>\n

Diese Voraussetzungen seien nicht erf\u00fcllt, wenn der Steuerpflichtige eine einzige, m\u00f6blierte Stadtwohnung (…) vermiete (…) und nur typischerweise von einem privaten Zimmervermieter angebotene Leistungen, z. B. Zurverf\u00fcgungstellung von Bettw\u00e4sche, Handt\u00fcchern, (…) Durchf\u00fchrung einer Endreinigung etc., nicht aber Sonderleistungen wie ein t\u00e4glicher Zimmerservice, ein Fr\u00fchst\u00fccksangebot oder die Bereithaltung von jederzeit ansprechbarem Personal erbracht werden.\u201c<\/p><\/blockquote>\n

Im Klartext: Ferienwohnungen sind normalerweise nicht gewerblich.<\/strong> Man muss schon einen durchorganisierten, hotel\u00e4hnlichen Beherbergungsbetrieb f\u00fchren, um seine Ferienwohnung als \u201egewerblich\u201c eingestuft zu bekommen. Somit taugt also auch eine eventuelle Zweckentfremdungsverordnung nicht als Instrument gegen \u201eFerienwohnungen\u201c.<\/p>\n

Illegal wegen Steuerhinterziehung?<\/strong><\/p>\n

Einige Diskutanten werten die Vermietung von Ferienwohnungen schon deshalb als illegal, weil die Vermieter von den Erl\u00f6sen regelm\u00e4\u00dfig keine Steuern abf\u00fchrten. Dies ist am leichtesten zu entkr\u00e4ften, weil es eine pauschale und unbelegte Unterstellung ist. Selbstverst\u00e4ndlich kann und muss ein Vermieter seine \u201eEink\u00fcnfte aus Vermietung und Verpachtung\u201c bei der Einkommensteuererkl\u00e4rung angeben. Das Finanzamt wird daf\u00fcr aber keinen Gewerbeschein und keine baurechtliche Genehmigung sehen wollen.<\/p>\n

Erhaltungssatzung<\/strong><\/p>\n

Der Bezirk Pankow versucht es \u00fcber die Erhaltungssatzung, einem Instrument des so genannten \u201eBesonderen St\u00e4dtebaurechts\u201c. Demnach k\u00f6nnen Kommunen\u00a0 bestimmte Gebiete ausweisen, in denen Baugenehmigungen gew\u00e4hrt oder versagt werden k\u00f6nnen, je nachdem, ob sie bestimmmten st\u00e4dtebaulichen Zielen dienen oder nicht. Einer dieser Zwecke kann die Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbev\u00f6lkerung sein. Der Bezirk Pankow glaubt offenbar, durch die zum 1. Januar 2013 erfolgte \u00c4nderung der bestehenden Erhaltungssatzung auch Einfluss auf Ferienwohnungen nehmen zu k\u00f6nnen. Nach dem oben Dargelegten (es gibt nicht mal eine rechtssichere Definition f\u00fcr Ferienwohnungen) erscheint dies wenig praktikabel. Ein Vorbild f\u00fcr andere Stadtteile kann dieses Verfahren auch nur bedingt sein, weil die Gebiete, in denen Erhaltungssatzungen gelten sollen, in formalisierten und langwierigen Verfahren festgelegt werden m\u00fcssen.<\/p>\n

Nicht mal ein halbes Prozent der Wohnungen<\/strong><\/p>\n

Die Wohnungssituation in Berlin ist neuerdings angespannt. Man erwartet einen Zuzug von 350.000 Menschen in den n\u00e4chsten zehn Jahren, der Wohnungsbau liegt dennoch weiterhin am Boden. Ist es vor diesem Hintergrund nicht sinnvoll, \u201eFerienwohnungen\u201c zu verbieten? Schauen wir uns die Zahlen an. Im Bezirk Pankow rechnet der Baustadtrat mit 1.500 \u201eFerienwohnungen\u201c; in ganz Berlin werden zwischen 2.500 und 25.000 gesch\u00e4tzt. Der Interessenverband Berliner Privatvermieter (IVBP e.V.)<\/a> hat ein Interesse, die Zahlen gering zu halten; er geht von \u201e2.500 bis 3.500 aktiv vermieteten Ferienwohnungen in ganz Berlin\u201c aus<\/span>. Die Berliner Mietergemeinschaft e.V., die ein Interesse daran hat, die Anzahl als bedrohlich hoch darzustellen, kommt f\u00fcr 2011 auf eine Anzahl von 12.000 Ferienwohnungen, was der Deutsche Hotel- und Gastst\u00e4ttenverband Dehoga begeistert aufnimmt und in seine Website einbindet (Download PDF)<\/a>, w\u00e4hrend der Dehoga selbst v\u00f6llig unbelegt von 12.000 bis 25.000 Ferienwohnungen spricht. Wo die Wahrheit liegt, kann hier nicht entschieden werden. Gehen wir f\u00fcr ein Rechenbeispiel von 7.500 Wohnungen aus. Angesichts der Zahl von 1.887.516 Berliner Wohnungen (Stand: 2008, Quelle: Amt f\u00fcr Statistik Berlin-Brandenburg, zitiert nach wohnungsanwalt.de<\/a>), handelt es sich dabei also um gerade mal 0,45% der Berliner Wohnungen, also weniger als ein halbes Prozent. Das<\/em> kann keinen messbaren Einfluss auf die Berliner Wohnungssituation haben.<\/p>\n

Populistischer Aktionismus<\/strong><\/p>\n

Dagegen sind private Ferienwohnungen f\u00fcr viele Berlin-Besucher genau das, was sie suchen. Der Tagesspiegel brachte einen Tag nach der undifferenzierten Berichterstattung \u00fcber \u201eillegale Ferienwohnungen\u201c den Bericht einer Besucherin<\/a>, die sich in Ferienwohnungen wohler f\u00fchlt als in Hotels:<\/p>\n

Im Hotel ist man Gast auf Zeit, dessen ist man sich stets bewusst. Ein Apartment dagegen ist ein Zuhause auf Zeit, eine sch\u00f6ne Simulation von Vertrautheit in der Fremde.<\/p><\/blockquote>\n

Fazit: Ferienwohnungen sind nicht illegal, und sie sind keine gewerbliche Zweckentfremdung. Sie sind nicht einmal definierbar. Sie machen den Besuchern der Stadt aber ein Angebot, das offenbar gezielt nachgefragt wird. Wer in Berlin gegen \u201eFerienwohnungen\u201c vorgeht, betreibt populistischen Aktionismus.<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Lokalpolitiker und aufgebrachte B\u00fcrger haben in Berlin ein neues Feindbild entdeckt: \u201eillegale Ferienwohnungen\u201c. Diese nehmen Wohnraum weg, verteuern die Mieten und ziehen feierw\u00fctige Billigtouristen in ruhige Wohnh\u00e4user. Ein Berliner Bezirk will jetzt konsequent gegen Ferienwohnungen vorgehen. Doch ist das angemessen? Oder auch nur Erfolg versprechend?<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[1,15],"tags":[32,29,30,28,31],"class_list":["post-1683","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-allgemein","category-gesellschaft-und-politik","tag-gewerbliche-ferienwohnung","tag-illegale-ferienwohnungen","tag-prenzlauer-berg","tag-streit-um-ferienwohnungen-in-berlin","tag-zweckentfremdung"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/blog.hotze.net\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/1683","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/blog.hotze.net\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/blog.hotze.net\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/blog.hotze.net\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/blog.hotze.net\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=1683"}],"version-history":[{"count":57,"href":"https:\/\/blog.hotze.net\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/1683\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":1734,"href":"https:\/\/blog.hotze.net\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/1683\/revisions\/1734"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/blog.hotze.net\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=1683"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/blog.hotze.net\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=1683"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/blog.hotze.net\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=1683"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}